Kiracı Kirayı Ödemiyor: İcra Takibi, Tahliye Davası ve 30 Günlük İhtar Süreci
Özet Değerlendirme & Önemli Noktalar
Bu konuya ilişkin dikkat edilmesi gereken kritik hususlar:
Adım 1: İcra Dairesinden Örnek No: 13 Tahliye Talepli İcra Takibi başlatın veya noterden 30 günlük ihtarname gönderin.
Adım 2: Tebliğden itibaren 30 gün içinde borç ödenmezse zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk Bürosuna başvurun.
Adım 3: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası açarak mahkeme kararıyla tahliyeyi sağlayın.
Bu Makalede Yer Alan Konu Başlıkları
Kiracının kira bedelini zamanında veya hiç ödememesi, mülk sahiplerinin karşılaştığı en yaygın hukuki krizlerden biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK m.315) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK m.269) ev sahiplerine hızlı ve etkili yasal yollar sunmaktadır.
#1 1. İlk ve En Etkili Yol: Örnek No 13 Tahliye Talepli İcra Takibi
Halk arasında "Kira İcrası" olarak bilinen bu yöntemde alacaklı ev sahibi, İcra Müdürlüğü aracılığıyla kiracıya Örnek No: 13 Ödeme Emri tebliğ ettirir. Bu ödeme emrinde kiracıya iki kesin yasal süre verilir:
- 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı kira borcu olmadığı iddiasındaysa 7 gün içinde itiraz etmelidir. İtiraz etmezse borç kesinleşir.
- 30 Günlük Ödeme Süresi (Konut ve Çatılı İşyerleri İçin): Kiracı 30 gün içinde birikmiş ana borcu, icra masraflarını ve faizi icra dairesine tam olarak ödemek zorundadır.
#2 2. 30 Gün İçinde Ödeme Yapılmazsa Tahliye Davası
Eğer kiracı 30 günlük yasal ödeme süresi dolduğu halde borcu kapatmazsa temerrüde (direnmeye) düşmüş sayılır. Ev sahibi doğrudan İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini ister. Mahkeme duruşma açarak borcun ödenmediğini tespit eder ve tahliye kararı verir. Bu karar polisle/icra memuruyla kapının çilingir marifetiyle açılıp evin boşaltılmasını sağlar.
#3 3. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılamamaktadır. Mahkemeye gitmeden önce Adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurulması kanuni zorunluluktur. Arabuluculuk masasında anlaşma sağlanırsa imzalanan protokol ilam (mahkeme kararı) hükmündedir.
#4 4. Ev Sahibinin Asla Yapmaması Gereken Hatalar
Kiracı kirasını ödemiyor olsa bile ev sahibinin elektriği/suyu kestirmesi, kapı kilidini değiştirmesi veya kiracının eşyalarını dışarı atması Türk Ceza Kanunu m.123 (Kişilerin huzur ve sükununu bozma) ve m.154 (Hakkı olmayan yere tecavüz) kapsamında suç teşkil eder ve ev sahibinin ceza almasına sebep olur. Tahliye mutlaka mahkeme ve icra kanalıyla yapılmalıdır.
Hukuk Araştırmaları Kurulu
Hukuk Yazarı & Mevzuat Araştırmacısı
Türk Yargı içtihatları, Yargıtay emsal kararları, icra ve iflas hukuku, işçi-işveren uyuşmazlıkları ve avukatlık meslek etiği alanlarında vatandaşlara rehberlik sunan bilgilendirici içerikler hazırlamaktadır.